Каква е процедурата за издаване на разрешение за строеж, започване и завършване на строителството?
InStudio D изработва цялата необходима проектна документация, необходима за издаване на разрешение за строеж, изпълнението
на строително монтажните работи и завършване на строителството.
Преди започването на всеки строителен обект е необходимо да се получат всички документи и разрешения от съответните органи.
Тук е представен кратък преглед на процеса от получаването на разрешение за строеж до започването и завършването на строителството.
Първата важна стъпка е избор на архитектурна фирма, която да изработи инвестиционния проект и да гарантира качествени проектантски услуги.
Издаване на разрешение за строеж.
Инвестиционният проект трябва да се основава на издадена и съгласувана с експлоатационното дружество виза за проектиране.
Проектът се изработва от проектантски екип, който в повечето случаи се ръководи от Архитект или Архитектурна фирма.
Инвестиционният проект трябва да бъде внесен за одобрение в съответната община заедно с доклад за съответствието на инвестиционния проект
с изискванията, изготвен от оторизираното надзорно дружество. Строителство от категории 4 и 5 може да бъде разрешено и без доклад за съответствие,
като в този случай проектната документация се разглежда от експертния съвет на съответната община. След като проектът бъде одобрен и бъдат платени съответните общински
такси, се издава разрешение за строеж.
Какви са изискванията за издаване на разрешение за строеж?
Разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината или района. Заявлението за издаване на разрешение за строеж се подава от инвеститора,
който може да бъде собственик или упълномощено лице. За да се получи разрешение за строеж, проектната документация трябва да отговаря на всички законови
и нормативни изисквания. Отговорност за качеството на проектната документация носят Архитекта или водещия проектант и строителния надзор. Разрешение за
строеж не може да бъде издадено за съществуващи, започнати или завършени незаконни постройки. Тяхното демонтиране е необходимо, за да може инвеститорът да
получи разрешение за строеж и да предприеме необходимите стъпки за започване на строителните работи.
Ограничения при издаването на разрешителни за строеж
Разрешението за строеж губи валидност, ако строителството не е започнало в рамките на три години от издаването му или ако предложените работи не са завършени в рамките на пет години.
Строежът се счита за започнат от датата на издаване на протокол Образец 2 за откриване на строителната площадка и определяне на строителните линии и нива,
а грубият строеж се счита за завършен от датата на подписване на протокол Образец 14 и издаване на протокол за завършване на етапа. Ако тези срокове не бъдат спазени, разрешението
за строеж може да бъде подновено еднократно, като се заплаща допълнителна такса. Следва да се отбележи, че ако процедурата за повторно одобрение не бъде завършена в рамките на една
година от горепосочените срокове, не само разрешението за строеж ще бъде отменено, но и одобреният проект ще загуби правната си валидност. В такива случаи процедурата за издаване на
разрешение за строеж трябва да бъде стартирана отново. След получаване на разрешение за строеж, преди да започнат строителните работи, трябва да бъдат изпълнени следните условия:
разрешителното за строеж трябва да е валидно, да е сключен договор с лицензирана фирма за строителен надзор, да е сключен договор с изпълнител, вписан в Централния професионален
регистър на строителя (ЦПРС) на Камарата на строителите в България (КСБ) и да е сключен договор с архитекта и проектантите за авторски надзор. Трябва да има одобрен план за управление
на строителните отпадъци (ПУСО) и одобрен план за безопасност и здраве (ПБЗ); Строителните работи могат да започнат с подписването на Образец 2 - Процедура за откриване на строителна
площадка и определяне на строителни линии и нива в присъствието на служител на общината.
Завършване на строителните работи
Всеки етап от строителството се документира с подписването на определени протоколи и сертификати, които потвърждават, че различните строителни работи са завършени в съответствие с
нормативната уредба. Предпоставка за това строителните работи да се считат за завършени е наличието на набор от протоколи и сертификати в зависимост от вида на работата. Документът за
състоянието на сградата представлява набор от документи, удостоверяващи завършването на строителните работи. Подписването на Акт № 15 (прочетете повече за акта и издаването му в блога
за строителство "Значението на всеки етап в строителството: Акт № 14, Акт № 15 и Акт № 16") удостоверява завършването на строителството и се предава от строителя на предприемача. Всички документи
преди издаването на Акт № 15 се представят в общинската администрация или в Държавния строителен контрол (ДСО) в зависимост от категорията на строежа и съответният орган издава документите
за въвеждане в експлоатация; за категории 1-3 се назначава Държавна приемателна комисия, която подготвя Акт № 16 и издава разрешенията за ползване на обекта. За останалите категории общинската
администрация издава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Техническият паспорт е задължителен за въвеждане на обекта в експлоатация.
Каква е процедурата по одобряване на Подробен Устройствен План (ПУП)?
Законът за устройство на територията дефинира два вида устройствени планове - общи устройствени планове и
подробни устройствени планове - като "инструменти" за придаване на пространствен статут на политиките за
устройство на територията и на поземлените парцели. Общите устройствени планове са инструмент на националните
и местните власти за разработване и прилагане на определени политики за пространствено планиране за дадена
територия. Разрешенията за строеж и конкретните инвестиционни планове никога не се издават въз основа на този план.
Докато общият устройствен план определя основните предназначения и методите на застрояване на отделните структурни
части на територията, предмет на плана, подробният устройствен план определя конкретните предназначения и методите
на застрояване на отделните поземлени парцели, предмет на плана. Подробните устройствени планове конкретизират
територията на населеното място и неговите землища, както и пространственото развитие и застрояване на селищната
формация. Разпоредбите на подробния устройствен план са задължителни за инвестиционното проектиране.
От гледна точка на правната си природа основният план е отделен административен акт. Планът за застрояване установява
устройствения статут на всеки поземлен имот в неговия обхват и определя така наречения "устройствен потенциал"
на урегулирания поземлен имот, или казано по-просто, какво може да се построи върху него.
Видове Подробни Устройствени Планове.
В съответствие с критерия "местен обхват" ПУП могат да бъдат разделени на следните видове планове:
1. ПУП на населеното място и неговата землищна територия, както и структурната част на населеното място и прилежащата му землищна територия;
2. ПУП на населени места и селищни образувания, обхващащи една или повече области или части от тях; и
3. ПУП на землища или части от землища на населени места.
В съответствие с критерия "съдържание и форма на действие" ПУП се разделят на:
1. План за регулация и застрояване - ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за
режим на застрояване);
2. План за регулация (ПР - план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване)
регулационните планове могат да бъдат план за улична регулация - ПУР (план за регулация само на улици
и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);
3. План за застрояване (ПЗ);
4. Работен Устройствен План (РУП) се изготвя за ограничена част от територията
(отделен урегулиран поземлен имот (УПИ) или група урегулирани поземлени имоти) и се изготвя въз
основа на съществуващ подробен устройствен план или едновременно с него; РУП конкретизира съществуващ
устройствен план; РУП не може да променя характера и начина на застрояване, предписани от съществуващия
план за застрояване; ПУП определя: точното местоположение и външната форма на сградите в рамките на плана,
както и минималните разстояния между сградите и до границите на терена (в съответствие с плътността и
интензивността на застрояване, допустими в съответната устройствена зона и интензивност), изискваните
силуети, т.е. максималната височина на сградите и билото им в мъртвия план, броя на етажите, формата и
наклона на покрива, както и архитектурните взаимоотношения между сградите с оглед на подходящи архитектурни
и пространствени форми;
5. Парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на
урбанизираните територии.
Изготвяне на устройствени планове за незастроени територии
Разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план се дава с решение на общинския съвет
въз основа на предложение на кмета на общината. По тази процедура се разрешава и изработването на подробни
устройствени планове за населени места с национално значение и за поземлени имоти извън урбанизираната територия.
Разрешението за изработване на подробни устройствени планове за до един квартал за части от градската територия
(с изключение на населените места с национално значение) и до три квартала за Софийска градска и областна част
се издава със заповед на кмета въз основа на предложението на архитекта.
Необходимите документи за одобряване на изработването на основния устройствен план са следните:
1. когато се изисква по закон, договорът за изработка, съгласуван в съответствие с член 125;
2. документи, доказващи, че заявителят има статут на лице по смисъла на чл. 124а, ал. 5 (напр. удостоверение за собственост, договор за учредяване на право на строеж);
3. документи, удостоверяващи плащането на таксите.
Изменения на ПУП
Установеният ПУП може да бъде изменен, ако е налице поне едно от 14-те основания, изброени в член 134,
параграфи 1 и 2:
1. Настъпят съществени промени в обществено-икономическите или устройствените условия, при които е
бил съставен планът;
2. Възникнат нови държавни или общински нужди за обекти - собственост на държавата, на общините или на
експлоатационните дружества, или отпадне необходимостта от изграждане на такива обекти;
3. Възникнат инвестиционни инициативи, които ще се реализират със средства, осигурени по международни
договори или от държавния бюджет, както и от инвеститори, сертифицирани по реда на Закона за насърчаване
на инвестициите;
4. Отпадне необходимостта от изграждане на сгради, мрежи и съоръжения за специални нужди на отбраната и
сигурността на страната;
5. Се констатира явна фактическа грешка, имаща значение за предвижданията на плана.
6. Се налага предвижданията му да бъдат съобразени с одобрен парцеларен план, разрешен на основание
чл. 124а, ал. 9;
7. В съответния срок по чл. 208 не е започнала процедурата за отчуждаване;
8. При изменение на кадастрален план или при одобряване или изменение на кадастрална карта в
урегулирана територия имотните граници на поземлените имоти не съвпадат с регулационните или
е установена непълнота или грешка в кадастралната карта, използвана като основа за изработване на
подробен устройствен план.;
9. Планът не осигурява възможност за застрояване по действащите устройствени правила и
нормативи вследствие на установени геоложки и хидрогеоложки условия и за запазване на разкрити
археологически, исторически и културни ценности;
10. Планът съдържа явна фактическа грешка, която има значение за неговите предвиждания;
11. Планът е одобрен при съществени закононарушения; на това основание не могат да се изменят планове,
за които има влязло в сила решение на съд или когато планът е приложен;
12. Има съгласие на всички собственици на имоти по чл. 131, ал. 2, т. 1, както и на носителите на
ограничени вещни права върху тях и на концесионерите;
13. Има предложение на съда по дела за делба на урегулирани поземлени имоти;
14. Планът е одобрен без необходимите план-схеми по чл. 108, ал. 2.
Документите, необходими за изменение на подробен устройствен план, са следните:
- Формуляр за кандидатстване;
- Скица на имота;
- Документи, доказващи, че имотът попада в обхвата на лицата, които имат право да искат промени в устройствения
план, установени със закон в съответствие с член 131 от Закона за устройство на територията - Документи,
доказващи собствеността върху имота и др.;
- Удостоверение за наследници (в случай на наследствен имот)
- Квитанция за платени такси, определени от общината;
- Скица - Предложение за изменение на устройствения план / Мотивирано предложение, което изяснява
инвестиционните намерения на собственика и доказва наличието на поне една от ситуациите, посочени в
член 134, параграф 1. 1 и 2/;
- при наличие на свързано застрояване - писмено съгласие на собственика на съседния урегулиран
поземлен имот;
- Проект за подробен устройствен план, изготвен от архитект с проектантска правоспособност
(три екземпляра, един оригинал и две фотокопия; цифров модел в CAD формат за графичната част);
- Необходимите съгласувателни становища за водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, зелени системи,
геоложки проучвания, топлоснабдяване, газоснабдяване и други (в зависимост от конкретния случай) се получават
служебно от общинския административен орган по реда и при условията на новата процедура, предвидена в
чл. 128а от Закона за устройство на територията;
Процедура за изменение на ПУП
След като са събрани всички необходими документи за изменение на устройствения план, следващата стъпка
е да се пристъпи самото изменение. Собственикът на парцела подава заявление за изменение на подробния
устройствен план. Заявлението се подава до кмета на общината, в която се намира парцелът. Ако законът изисква
това, задачата на кмета е да внесе предложение в общинския съвет, с което да се разреши изменението на одобрения
подробен устройствен план. След това градският съвет разполага с един месец, за да одобри или отхвърли заявлението
за изменение.
Какво съдържа инвестиционният проект?
InStudio D изработва цялата необходима проектна документация, необходима за издаване на разрешение за строеж, изпълнението
на строително монтажните работи и завършване на строителството.
Прединвестиционно проучване
Прединвестиционните проучвания показват целесъобразността и съответствието на инвестиционния план със законодателството. Те включват архитектурни,
икономически, екологични, геоложки, хидрогеоложки, научни и други проучвания за изясняване на строителните планове, проучвателни изследвания,
условията на обекта, условията на строителство и потенциала за използване. Тези проучвания определят градоустройствените и обемните изисквания,
комуникационните системи, технологията, техническите решения, организацията и строителната система. Те се използват за получаване на изходни данни за проектиране,
строителство и експлоатация. Тази част от проекта включва и специални проучвания за обновяване, разширяване и надстрояване на съществуващи сгради, включително
архитектурни и конструктивни проучвания на сградите и проучвания на техническата инфраструктура. Във фазата на Прединвестиционните Проучвания може да се изготви
Задание за Проектиране и да се получат Изходните данни за проектиране. Основна роля в тази фаза има архитекта и инвеститора.
Задание за проектиране
Чрез него инвеститорът посочва своите изисквания за изработването на проекта. В него се поясняват въпроси като функция, капацитет, размери, етажност,
стойност, срокове за изпълнение и желаните фази за проектиране.
Изходни данни за проектиране
Това са данни, които са необходими за започване и одобрение на инвестиционния проект. Те включват:
- Данни за собствеността на имота
- Актуална скица на имота
- Актуална комбинирана скица на имота
- Геодезическо заснемане на терена – изготвя се от геодезист. Повечето архитектурни фирми разполагат с такива хора.
- Описание на съществуващата дървесна растителност
- Извадка от действащ Подробен устройствен план /ПУП/ или виза за проектиране
- Визата за проектиране представлява копие от действащ подробен устройствен план /ПУП/ с обхват на поземления имоти съседните му поземлени имот,
с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на
застрояване. Визата за проектиране се издава от главния архитект на общината или района.
- Геоложка, сеизмоложка геотехническа характеристика – Това са данни, които ще помогнат на инженер-конструктора при проектирането на конструкцията на сградата.
- Становища от експлоатационните дружества – електро, ВиК, ТЕЦ, газопропреносна мрежа.
Фази на инвестиционния проект
Според Наредба № 4 от 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти , те се разделят на следните фази:
Идеен проект
Технически проект
Работен проект
Идеен проект
Фазата на идеен проект е тази, в която започва проектирането. В тази фаза се създават няколко варианта
на инвестиционни планове, свързани със сградата. Определят се визията и размерите на сградата, приблизителната стойност,
местоположението на сградата на терена, строителните материали, функционалните решения, площите и височините на етажите.
Архитектът представя проектни решения за:
- функционално-пространствената композиция на обекта (сградата) в съответствие с предвижданията на действащия ПУП или визата за проектиране;
- архитектурно-художествения образ на обекта (сградата);
- вписването на обекта в околната архитектурна и ландшафтна среда;
- създаването на устойчива, здравословна, безопасна, хигиенична и достъпна за всички архитектурна среда.
- подходящо строително-конструктивно решение;
- решение на техническата инфраструктура и сградните инсталации;
- оптимално и безопасно протичане на технологичния процес.
Технически проект
С техническия проект се доизясняват и допълват проектните решения от идейния проект. При него са изяснени много от въпросите,
свързани със строително-монтажните работи. В повечето случаи техническият проект служи за издаване на разрешение за строеж.
Според нормативната база, техническия проект е достатъчен за да се получи разрешение за строеж, да се построи сградата и да се получи разрешение за ползване.
Работен проект
С работния проект:
- се изясняват конкретните проектни решения в степен, осигуряваща възможност за цялостно изпълнение на всички видове СМР и за доставка и
монтаж на технологичното оборудване и обзавеждането на обекта;
- се осигурява възможност за ползването му като документация за договаряне изпълнението на строителството, вкл. чрез процедура за
възлагане на обществена поръчка за строителство и/или за доставка на оборудване при условията и по реда на ЗОП /закон за обществените поръчки/.
В работния проект архитектът прецизира и детайлизира решенията на идейния проект и/или на техническия проект и определя техническите характеристики
на предвидените за влагане строителни продукти (материали, изделия, комплекти и системи) и начини за изпълнението на обекта, а когато проектирането
е еднофазно във фаза работен проект, дава цялостни архитектурни решения.
Част архитектурна на работния проект представя освен решенията по техническия проект и решения за:
- необходимите строителни продукти (материали, изделия, комплекти и системи) за изпълнение на СМР и начина на тяхната обработка, полагане и/или монтаж;
- изпълнението на хидроизолациите, звукоизолациите и топлоизолациите на обекта;
- осигуряване на естественото и изкуственото осветление в помещенията;
- изпълнението на дограмата, настилките, облицовките и другите видове довършителни СМР в помещенията, покривите и фасадите;
- акустичната обработка на стени и тавани, когато такава е необходима или се изисква със заданието за проектиране (договора за проектиране).
Най-често проектите се изготвят двуфазно – идеен и технически. Инвестиционния проект може да получи разрешение за строеж във фази Идеен проект и Технически проект,
но строителството може да се завърши с одобрен проект във фази Технически и/или Работен проект. Във фаза работен проект се проектират сложни и комплексни сгради.
Тази фаза не е задължителна и се възлага с отделен договор.
Обхватът на инвестиционните проекти в зависимост от вида, предназначението, големината и местоположението на проектираните
обекти и изискванията към проектните решения може да включва следните проектни части:
Архитектура
Конструкции
Водоснабдяване и канализация
Електрическа
Топлоснабдяване, отопление ,вентилация и климатизация
Технология
Енергийна ефективност
Газоснабдяване
Геодезия /трасировъчен план и вертикална планировка/
Част технологична /за производствени сгради например/
Пожарна безопасност
План за управление на строителните отпадъци
План за безопасност и здраве
Какъв е процеса на съгласуване и одобряване на инвестиционният проект?
InStudio D консултира Възложителите през процеса на съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти. Ние управляваме процеса на съгласуване
с администрацията, за да гарантираме одобряването на проектите.
Инвестиционните проекти се одобряват от главният архитект на общината. Съгласуването на инвестиционните проекти се състои в проверка на съответствието им с
предвижданията на подробния устройствен план и правилата и нормите за застрояване. Всички части на одобрените инвестиционни проекти се подпечатват с печата на
общинската администрация, областната администрация.
В случаи, че в едногодишен срок от одобряването на инвестиционните проекти възложителят не направи искане за получаване на разрешение за строеж, проектът губи правно действие.
Отказ да се одобри инвестиционен проект се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това.
Възложителят се уведомява писмено по реда на Административно процесуалния кодекс за отказа да се одобри инвестиционен проект.
Отказът може да бъде обжалван пред органа по чл. 216, ал. 2 в 14-дневен срок от съобщението за издаването му.
Инвестиционните проекти, по които се издава разрешение за строеж, се съгласуват и одобряват след писмено заявление на възложителя и след представяне на:
- документи за собственост, а за сгради на жилищностроителни кооперации - и влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта
- виза за проектиране
- три копия от инвестиционния проект
- административните актове, които в зависимост от вида и големината на строежа се изискват като условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда или специален закон
- оценка за съответствието
- разрешително за изграждане на водовземно съоръжение за подземни води и/или разрешително за водовземане,
и/или разрешително за заустване на отпадъчни води, издадени по реда и в случаите, предвидени в Закона за водите.
- положително становище на органите за пожарна безопасност
Оценката за съответствие по обхваща проверка за съответствие със:
- предвижданията на подробния устройствен план
- правилата и нормативите за устройство на територията
- взаимната съгласуваност между частите на проекта
- пълнотата и структурното съответствие на инженерните изчисления
- изискванията за устройство, безопасна експлоатация и технически надзор на съоръжения с повишена опасност, ако обектът има такива.
Оценката за съответствие се извършва:
- с приемане от експертен съвет на одобряващата администрация
- като комплексен доклад, съставен от лицензирана фирма - консултант, несвързана проектанта
